Pasar properti residensial di Bali kembali menunjukkan tren peningkatan harga. Hal ini tercermin dalam laporan Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia Provinsi Bali untuk periode triwulan III 2025, yang mengungkapkan pertumbuhan harga lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya. Kenaikan ini menjadi sorotan karena terjadi di tengah kondisi pasar yang masih menghadapi berbagai tantangan, termasuk suku bunga KPR dan keterbatasan lahan.
IHPR Bali Tumbuh 1,08% — Meningkat dari Triwulan Sebelumnya
Menurut Erwin Soeriadimadja, Kepala Perwakilan BI Provinsi Bali, indeks harga di pasar residensial mencatat penguatan signifikan. Pada triwulan III 2025, Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) tumbuh 1,08% secara tahunan (yoy). Angka ini lebih tinggi dibandingkan triwulan II 2025 yang sebesar 0,67% (yoy).
Kenaikan IHPR ini melibatkan seluruh kategori rumah, dengan rincian:
- Rumah kecil: tumbuh 1,66% (yoy)
- Rumah menengah: tumbuh 1,12% (yoy)
- Rumah besar: tumbuh 0,82% (yoy)
Peningkatan seragam di semua segmen menunjukkan bahwa kenaikan bukan sekadar tren musiman, tetapi terjadi akibat tekanan biaya produksi yang merata pada industri properti.
Kenaikan Harga Dipicu Biaya Produksi yang Melonjak
Dalam survei BI, sebagian besar responden — khususnya pengembang — mengungkapkan bahwa kenaikan harga bahan bangunan dan upah tenaga kerja menjadi faktor utama melonjaknya harga jual perumahan.
Bahan material seperti semen, baja ringan, pasir, dan bata mengalami penyesuaian harga sejak awal 2025. Hal ini memicu penyesuaian harga unit rumah, terutama bagi pengembang skala kecil yang tidak memiliki kapasitas untuk menahan beban biaya dalam jangka panjang.
Erwin menegaskan bahwa situasi ini perlu dicermati karena tekanan biaya pembangunan berpotensi mendorong kenaikan harga lebih lanjut di triwulan berikutnya.
Peningkatan Permintaan Rumah Besar: Sinyal Investasi Jangka Panjang
Di sisi permintaan, pasar menunjukkan dinamika menarik. Penjualan rumah besar meningkat 0,7%, mencerminkan meningkatnya minat terhadap hunian luas dan premium di Bali. Fenomena ini dapat dikaitkan dengan beberapa faktor:
- Bali masih menjadi tujuan utama bagi pembeli rumah kedua (second home).
- Investor jangka panjang cenderung memilih rumah besar karena nilai capital gain yang stabil.
- Tren work-from-anywhere (WFA) dan gaya hidup wellness mendorong permintaan hunian lebih lega.
Sementara itu:
- Rumah tipe sedang mengalami penurunan permintaan sebesar 0,7%.
- Rumah tipe kecil tercatat stabil, menandakan pasar MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) tetap terjaga meski daya beli tertekan.
Tantangan Pasar Properti Bali Masih Tinggi
Walaupun harga naik dan permintaan tetap ada, pasar residensial Bali masih harus berhadapan dengan beberapa isu struktural:
1. Suku bunga KPR yang masih relatif tinggi
Suku bunga kredit properti menjadi salah satu penghambat utama bagi konsumen, terutama pembeli rumah pertama.
2. Keterbatasan lahan di kawasan strategis
Terutama di Badung, Denpasar, dan seputar Canggu–Munggu yang kini menjadi hotspot properti.
3. Uang muka (DP) yang masih menjadi hambatan likuiditas
Banyak calon pembeli kesulitan memenuhi DP yang tinggi akibat kenaikan harga tanah dan bangunan.
4. Biaya konstruksi yang terus meningkat
Tidak hanya memengaruhi harga jual, tetapi juga membuat pengembang lebih selektif memilih proyek baru.
Erwin menilai kombinasi faktor-faktor tersebut membuat pasar residensial Bali masih berada dalam fase kehati-hatian.
Pembiayaan Pengembang Masih Didominasi Dana Internal
Survei SHPR BI Bali menunjukkan bahwa pembangunan properti di Bali mayoritas masih mengandalkan kas internal pengembang, yaitu sebesar 55% dari total pembiayaan.
Adapun proporsi pembiayaan lain adalah:
- Pinjaman perbankan: 36,6%
- Dana pembeli: 6,3%
- Lembaga keuangan nonbank: 2,2%
Ketergantungan pada dana internal membuat ekspansi proyek baru cenderung konservatif, karena pengembang perlu menjaga arus kas, terutama di tengah biaya konstruksi yang tinggi.
KPR Masih Mendominasi Pembelian Rumah Primer di Bali
Untuk pembelian rumah yang sudah jadi (primer), skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) tetap menjadi pilihan utama masyarakat. Survei mencatat:
- 62,1% pembeli menggunakan skema KPR
- 34,5% membeli melalui skema cash bertahap
- 3,4% memilih cash keras
Proporsi ini menunjukkan bahwa pembeli end-user masih mendominasi pasar, bukan semata-mata investor.
Apa Makna Tren Ini Bagi Konsumen dan Pelaku Industri?
Erwin menegaskan bahwa kenaikan harga properti residensial di Bali patut menjadi perhatian. Bagi masyarakat, ini berarti harga rumah berpotensi semakin tidak terjangkau jika tidak segera mengambil langkah pembelian.
Bagi pelaku industri:
- Kenaikan IHPR dapat menjadi peluang meningkatkan margin,
- tetapi juga menuntut strategi pembiayaan yang lebih efisien dan perencanaan matang untuk mengantisipasi biaya produksi yang terus naik.
Kesimpulan
Kenaikan harga properti residensial di Bali pada triwulan III 2025 menunjukkan pasar tetap bergerak positif, meski dihadapkan tantangan. Dengan permintaan rumah besar yang meningkat dan dukungan pembelian melalui KPR yang masih kuat, potensi pasar Bali tetap menjanjikan. Namun, kenaikan biaya konstruksi dan suku bunga KPR perlu diwaspadai sebagai faktor penekan daya beli di masa mendatang.
Sumber: beritabali.com
