Jakarta — Kamis, 6 November 2025 — Bank Indonesia (BI) melaporkan bahwa pada triwulan III-2025 harga properti residensial di pasar primer hanya tumbuh terbatas. Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) menunjukkan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) meningkat tipis, sementara penjualan unit menunjukkan pola yang beragam antar-tipe rumah.
IHPR Naik Tipis, Pertumbuhan Melambat Dibanding Triwulan Sebelumnya
IHPR tercatat tumbuh 0,84% year-on-year (yoy) pada triwulan III-2025, sedikit menurun dari pertumbuhan 0,90% yoy pada triwulan II-2025. Menurut BI, angka ini mencerminkan kenaikan harga yang masih moderat — tidak ada lonjakan signifikan—sejalan kondisi permintaan yang belum merata.
Perincian menurut tipe menunjukkan perlambatan pada rumah kecil dan menengah:
- Rumah kecil: tumbuh 0,71% (yoy) (turun dari 1,04% pada triwulan II)
- Rumah menengah: tumbuh 1,18% (yoy) (turun dari 1,25% pada triwulan II)
- Rumah besar: tumbuh 0,72% (yoy), relatif stabil dibanding triwulan sebelumnya (0,70%).
Secara keseluruhan, BI menilai pergerakan harga masih terkendali dan belum menunjukkan tekanan inflasi dari sektor properti residensial.
Penjualan Unit: Kontraksi pada Tipe Menengah–Besar, Kenaikan pada Tipe Kecil
Meski harga relatif stabil, dinamika penjualan unit di pasar primer memperlihatkan disparitas antar-segmen:
- Penjualan rumah tipe besar terkontraksi 23% (yoy).
- Penjualan rumah tipe menengah terkontraksi 12,27% (yoy).
- Sementara penjualan rumah tipe kecil justru meningkat 14,95% (yoy), lebih tinggi dibanding pertumbuhan 6,70% pada triwulan sebelumnya.
Imbasnya, total penjualan unit residensial di pasar primer tercatat mengalami kontraksi 1,29% (yoy) — tetapi membaik dibandingkan kontraksi 3,80% (yoy) pada triwulan II-2025. Pola ini menunjukkan permintaan bergeser ke produk dengan harga dan nilai yang lebih terjangkau (affordable housing), sementara segmen menengah–atas masih menghadapi tekanan penjualan.
Sumber Pembiayaan Pengembang dan Preferensi Konsumen
Dari sisi pendanaan pembangunan, pengembang masih mengandalkan sumber internal sebagai andalan:
- Dana internal pengembang: 77,67% pangsa pembiayaan.
- Pinjaman perbankan: 16,02%.
- Pembayaran dari konsumen (uang muka/dp): 6,31%.
Kondisi ini menunjukkan bahwa meski ada akses pembiayaan eksternal, mayoritas proyek masih dibiayai internal — sebuah sinyal kehati-hatian pengembang dalam kondisi permintaan yang belum sepenuhnya pulih.
Di sisi pembeli, metode pembiayaan yang dominan adalah:
- KPR (Kredit Pemilikan Rumah): 74,41% dari total pembelian rumah primer.
- Pembayaran tunai bertahap: sekitar 17%.
- Pembayaran tunai penuh: 8,59%.
Dominasi KPR menandakan peran penting lembaga perbankan dalam menopang pembelian rumah, khususnya bagi segmen pembeli yang mengandalkan pembiayaan jangka panjang.
Implikasi untuk Pengembang, Bank, dan Pembeli
Hasil SHPR triwulan III-2025 mengandung beberapa implikasi praktis:
- Pengembang perlu menyesuaikan produk — fokus pada rumah tipe kecil/terjangkau bila ingin mempertahankan penjualan. Diversifikasi produk ke segmen terjangkau dan skema pembiayaan fleksibel dapat membantu meningkatkan penyerapan pasar.
- Perbankan tetap berperan krusial sebagai penyalur KPR; produk kredit yang lebih inovatif (tenor, suku bunga kompetitif, down payment rendah) bisa meningkatkan permintaan pada segmen menengah.
- Pembeli rumah di segmen menengah–besar sebaiknya memperhatikan kondisi pasar: adanya kontraksi penjualan bisa berarti kesempatan negosiasi harga atau insentif dari pengembang, tetapi juga risiko likuiditas proyek.
- Pembuat kebijakan perlu terus memantau hubungan antara harga properti, permintaan kredit, dan stabilitas sektor keuangan agar lonjakan harga yang tidak sehat atau kredit macet dapat diantisipasi.
Kesimpulan
Triwulan III-2025 menandai fase “pertumbuhan terbatas” pada pasar properti residensial Indonesia: IHPR meningkat tipis, penjualan terdiversifikasi—dengan segmen kecil menguat sementara segmen menengah dan besar masih menurun—dan pendanaan proyek masih heavy reliance pada dana internal pengembang. Perbaikan penjualan total yang menurun ke level kontraksi lebih kecil (−1,29% yoy vs −3,80% yoy) menunjukkan sedikit pemulihan, namun tantangan struktur permintaan tetap ada.
Sumber: antaranews.com
